Immobilier : peut-on faire annuler une vente après un dégât des eaux ?

Moins d'un an après l'achat de leur maison, un couple découvre un grave dégât des eaux et poursuit les vendeurs en justice (Crédit photo : Shutterstock)

Un couple achète une maison. Moins d'un an après un dégât des eaux important survient. Estimant que les vendeurs leur avaient dissimulé un vice grave, le couple les assigne en justice pour obtenir l'annulation de la vente.

Les faits

En septembre 2017, Monsieur et Madame Z achètent une maison pour 390.000 euros auprès de Monsieur et Madame K. Moins d'un an après, en juin 2018, un dégât des eaux important survient. Les acquéreurs, estimant que les vendeurs leur avaient dissimulé un vice grave, les assignent en justice pour obtenir l'annulation de la vente sur le fondement du dol.

La cour d'appel, en mars 2023, annule la vente et statue sur les conséquences financières de cette décision. Cependant, deux points litigieux émergent : l'indemnisation des acquéreurs pour l'augmentation du prix du marché immobilier et la demande des vendeurs pour une indemnité d'occupation du bien.

Le préjudice lié à la hausse des prix immobiliers

Les acquéreurs soutiennent qu'en raison de l'annulation de la vente, ils doivent racheter une maison dans un marché immobilier devenu plus cher, avec une hausse de 21,50 % entre 2017 et 2023. La cour d'appel leur avait accordé une indemnité de 20.000 euros pour ce préjudice.

Les vendeurs contestent cette décision devant la Cour de cassation, arguant que ce préjudice est hypothétique : il n'a pas été démontré que les acquéreurs avaient concrètement tenté d'acheter un bien similaire à des conditions défavorables.

La Cour de cassation rejette cet argument. Elle confirme que la cour d'appel a caractérisé un préjudice certain, basé sur des éléments objectifs comme la hausse du marché immobilier. Ce point est donc définitivement tranché en faveur des acquéreurs.

L'indemnité d'occupation

Les vendeurs demandent également une indemnité d'occupation, estimant que les acquéreurs, bien que propriétaires initiaux, ont bénéficié de la jouissance du bien pendant la durée de la procédure. La cour d'appel avait rejeté cette demande, invoquant la faute des vendeurs.

La Cour de cassation casse cette partie de l'arrêt, expliquant que la faute des vendeurs n'a pas d'incidence sur leur droit à recevoir une indemnité d'occupation. Elle rappelle que, selon les articles 1352-3 et 1352-7 du code civil, la restitution par l'acquéreur à la suite d'une annulation inclut les fruits et la jouissance du bien, même si le vendeur est en faute.